恵比寿・中目黒・六本木の飲食店物件比較｜客単価・夜需要・設備条件の違い

1. 3エリアの需要の違い

恵比寿は日常利用、会食、デート需要が混ざり、バー、ビストロ、小箱レストランと相性があります。中目黒は商店街、目黒川周辺、住宅地需要が重なり、小箱居酒屋、バル、ワインバー、カフェで検討しやすいエリアです。

六本木は夜需要、会食、インバウンド、高単価業態の可能性があります。一方で、深夜営業、防音、看板、ビル側の営業条件の確認が重要です。

2. 業態別の向き不向き

カフェは恵比寿・中目黒で検討しやすい一方、席数が少ない小箱ではテイクアウトや物販を含めた売上設計が必要です。バーは恵比寿・中目黒・六本木のいずれも候補になりますが、深夜営業と音の条件で可否が分かれます。

重飲食は、エリアの人気より先に排気、ガス容量、グリストラップ、消防設備を確認します。設備が合わない物件は追加工事で総額が大きくなります。

• カフェ

  自然光、間口、テイクアウト導線、給排水、電気容量を確認。

• バー

  カウンター、防音、製氷機、深夜営業、看板の見え方を確認。

• レストラン

  厨房面積、排気、席間、予約導線、客単価と賃料の整合性を確認。

3. 賃料から必要月商を逆算する

賃料売上比率を10%で見るなら、賃料50万円の物件は月商500万円、賃料80万円の物件は月商800万円が目安です。利益を残したい場合は8%前後まで下げて見ます。

人気エリアでは賃料が高くなりやすいため、客単価、席数、回転率、営業日数、予約比率を置いて、実際に届く月商かを確認します。

4. 内見前の設備確認

内見前には、排気ダクト、グリストラップ、ガス容量、電気容量、空調、給排水、消防設備、深夜営業の可否を確認します。現地で初めて分かる項目もありますが、事前に聞ける範囲を整理すると無駄な内見を減らせます。

特に六本木のバー、恵比寿のビストロ、中目黒の居酒屋では、音、臭気、深夜帯、近隣条件が営業継続リスクになります。

5. 相談前に決める条件

希望エリアを1つに絞り切れない場合は、業態、客単価、営業時間、必要設備、初期費用上限を先に決めます。そのうえで、恵比寿・中目黒・六本木のどこが収支に合うかを比較します。