代官山カフェ居抜き物件の出店判断｜駅乗降・坪単価・5席カフェの月商逆算

1. 公式データから見る代官山の需要

東急電鉄の2024年度駅別乗降人員では、代官山駅の1日平均乗降人員は28,772人です。内訳は定期8,758人、定期外20,013人で、定期外の比率が高い駅です。前年2023年度の27,591人から4.3%増えており、街歩き・買い物・飲食目的の来街者を取り込める余地があります。

一方で、同じ東横線でも中目黒は178,509人、渋谷は414,186人です。代官山は大型駅のような通行量勝負ではなく、目的来街、住宅地の普段使い、ブランド感、テイクアウト導線で売上を作るエリアと見ます。

検索意図も「代官山 カフェ 居抜き」「貸店舗 カフェ 代官山」のように、業態とエリアを絞った検討が多くなります。記事や物件ページでは、賃料だけでなく、席数・テイクアウト可否・軽飲食設備・営業時間の作り方まで出す必要があります。

2. INUKIBA掲載物件で見る坪単価と初期投資

INUKIBA掲載中の代官山カフェ居抜き物件（prop-003）は、代官山駅徒歩4分、1階路面、約5.05坪、賃料約20.9万円、造作譲渡55万円、想定5席の小箱物件です。坪単価は約41,386円/坪で、都心の1階路面・小箱としては「坪単価は高いが、総額賃料は抑えられる」タイプです。

小箱カフェでは、坪単価だけを見ると高く見えます。ただし総額賃料が20万円台なら、開業時の固定費は抑えやすくなります。問題は、5席だけで必要月商に届くかです。店内飲食だけで回収する設計なのか、テイクアウトや物販を組み合わせる設計なのかを先に決めます。

3. 5席カフェの月商逆算

賃料売上比率を8-10%に収める場合、賃料20.9万円の物件では月商209万-261万円がひとつの目安です。月25日営業なら、1日売上は約8.4万-10.4万円。5席の店内飲食だけで作るにはかなり高い回転が必要です。

たとえば客単価1,200円なら、月商209万円でも1日約70人が必要です。5席の場合、1席あたり約14回転です。現実的には、コーヒー・焼菓子・サンド・物販・テイクアウトを組み合わせ、店内席は滞在価値、窓口は売上量を担う設計にする方が筋が良いです。

4. 居抜きでも確認すべき保健所・消防の論点

居抜き物件でも、前テナントと同じように営業できるとは限りません。東京都保健医療局の食品営業許可ページでは、営業施設の所在地が特別区の場合は各区の保健所へ問い合わせる案内があります。代官山は渋谷区なので、内見前後で渋谷区保健所に厨房区画、手洗い、シンク、給排水、テイクアウト販売の扱いを確認します。

消防面では、東京消防庁が、店舗等の出店や入居時には使用開始7日前までの防火対象物使用開始届出書、修繕・模様替え・間仕切り変更等を行う場合は着手7日前までの工事等計画届出書が必要と案内しています。居抜きで工事が少なくても、使用形態の変更や内装変更があるなら管轄消防署へ確認します。

• 保健所で確認すること

  飲食店営業許可、菓子・物販・テイクアウトの扱い、手洗い・シンク・厨房区画、食品衛生責任者。

• 消防署で確認すること

  防火対象物使用開始届、内装工事の届出、避難経路、収容人員、火気設備、消火器・火災報知設備。

• 貸主・管理会社に確認すること

  看板、テイクアウト窓口、営業時間、臭気・排気、音、ゴミ置き場、物販併設の可否。

5. 内見前に決めるチェックリスト

6. 参照した一次情報

この記事では、東急電鉄の駅別乗降人員、東京都保健医療局の食品営業許可情報、東京消防庁のテナント使用開始届出情報、INUKIBA掲載中の物件データをもとに整理しています。

掲載物件データは2026年7月4日時点のINUKIBA公開情報です。募集条件は変わるため、内見・申込前に最新条件を確認してください。